Поиск жилья в Германии

Как правило, арендодатели требуют от потенциальных квартиросъемщиков целый ряд документов. Без них практически нет шансов снять жилье в аренду. Обычно нужны следующие документы:

• Личные сведения с указанием вашего имени, контактной информации (телефона и электронной почты) и других данных, таких как ваша профессия, актуальный адрес и т. д. Многие арендодатели и домоуправления имеют собственные анкеты, которые они раздают до или во время просмотра квартиры, и вы, как правило, можете заполнить их прямо на месте. Здесь вы найдете образец такой анкеты.
• Копия справки из бюро кредитных историй Schufa. Для получения дополнительной информации см. главу «Бюро кредитных историй Schufa».
• Копия справки о заработной плате за последние три месяца (для наемных работников) или последнего налогового извещения (для самозанятых). Если вы получаете финансовую помощь от ведомства социального обеспечения (Sozialamt) или центра трудоустройства (Jobcenter) - копия подтверждения о том, что учреждение возьмет на себя расходы по арендной плате. Эту справку можно запросить у сотрудника, который ведет ваше дело в ведомстве.
• Копия справки об отсутствии задолженностей по арендной плате (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung). Таким документом ваш текущий арендодатель подтверждает, что вы вовремя оплачивали арендную плату. Если вы еще живете в общежитии, то справку об отсутствии задолженностей по арендной плате вам может выдать руководство общежития или сотрудник ведомства, который ведет ваше дело.
• Копия паспорта и документа, разрешающего проживание в Германии.
• При наличии – копия свидетельства о праве на социальное жилье (Wohnberechtigungsschein). Для получения дополнительной информации см. главу «Как получить социальное жилье в Германии (WBS)?».

Вы должны всегда иметь эти документы наготове как в распечатанном виде, так и в формате PDF для отправки по электронной почте. Некоторые арендодатели хотят получить документы уже во время просмотра квартиры, другие просят отправить их после просмотра по электронной почте. В этом случае отправьте требуемые документы как можно скорее, так как арендодатели, как правило, делают свой выбор очень быстро.

Совет: вы можете дополнительно повысить свои шансы, если приложите к пакету с документами сопроводительное письмо, в котором представите себя и свою семью, а также коротко опишете обстоятельства своей жизни в Германии и свои планы на будущее (например, что скоро вы начнете осваивать новую специальность или учиться в вузе). Если вы сами еще не очень хорошо говорите по-немецки и у вас есть немецкоязычные друзья, готовые вам помочь, то укажите дополнительно их контактные данные. Многие арендодатели боятся, что в случае возникновения проблем они не смогут объясниться со своими арендаторами, поэтому немецкоговорящий помощник может быть очень кстати.

Многие газеты и журналы печатают объявления об аренде жилья, однако, намного больше объявлений вы найдете в интернете. Поэтому будет лучше, если вы начнете поиски в онлайн-пространстве.

Существует множество сайтов по аренде жилья, на которых вы можете ограничить поиск фильтром по размеру арендной платы, населенному пункту и другим критериям. Результаты поиска вы можете просмотреть по отдельности и более детально. Многие интернет-сайты также предлагают возможность настроить уведомления: как только на сайте появляется новое объявление об аренде, соответствующее вашим критериям, вам на электронную почту придет сообщение об этом. На таких сайтах, как eBay Kleinanzeigen, Immobilienscout24 и Immonet, вы найдете множество объявлений, которые можно отфильтровать по своим критериям. Если вы ищете комнату в WG (Wohngemeinschaft) , то подходящим сайтом для поиска является сайт WG-gesucht. В этом случае также имеет смысл просматривать предложения на досках объявлений в университетах и в различных местных Facebook-группах или дать объявление самому.

В онлайн-объявлениях часто можно найти фотографии квартиры и всю необходимую информацию об арендной плате, коммунальных платежах, возможной дате въезда и контактные данные. Арендодатели, как правило, предпочитают, чтобы с ними связывались по электронной почте или отправляли сообщения напрямую через сайт. Напишите в этом сообщении несколько слов о себе и вежливо попросите назначить дату просмотра (Besichtigungstermin). Если вы нашли что-то подходящее, реагируйте быстро. Подходящих арендаторов выбирают очень быстро и объявление сразу же исчезает с сайта.

В некоторых городах существуют организации, которые могут помочь с поиском квартиры. Попросите помощи на встрече с соседями или в клубах по интересам. В консультационной службе для взрослых мигрантов или молодежной миграционной службе недалеко от вас вам могут дать адреса таких клубов и встреч. Спросите также своих друзей и знакомых, не могут ли они вам помочь или не знают ли они кого-нибудь, кто сдает квартиру или ищет съемщика вместо себя. Чем больше людей знают о том, что вы ищете квартиру, тем лучше.

Вы также можете поручить маклеру найти для вас квартиру в аренду. Так в Германии называют специалистов, которые являются посредниками между владельцами квартир и квартиросъемщиками. Помните, что за помощью обращаться нужно исключительно к серьезным специалистам. Платить за работу маклеру нужно лишь после того, как он найдет для вас квартиру и вы подпишите договор аренды. За успешное посредничество в аренде квартиры маклеры обычно просят вознаграждение в размере двух арендных плат без учета коммунальных платежей плюс НДС.

Многие люди безуспешно ищут квартиру и готовы многое отдать, чтобы обрести, наконец-то, родные «четыре стены». Этой ситуацией нередко пользуются мошенники. Поэтому при поиске квартиры нужно быть очень внимательным. Особенно, если квартира предлагается по очень выгодной цене или вас просят заранее перевести деньги и обещают после этого отправить вам ключи. Или если от вас требуют заплатить залог наличными уже во время просмотра квартиры.

Важно: никогда не платите деньги, не подписав договор аренды.

Если вы поручили заняться поиском квартиры риэлтору, зафиксируйте размер вознаграждения и назначение платежа в письменной форме. Не платите ничего, пока обе стороны не подпишут это соглашение. Маклер может получить комиссию за свои услуги лишь после того, как найдет для вас подходящую квартиру. Тут часто встречаются мошенники, выдающие себя за риелторов, которые берут у клиента деньги и больше никогда не выходят с ним на связь.

Если вы получаете финансовую помощью от ведомства социального обеспечения (Sozialamt) или центра трудоустройства (Jobcenter), вы обязательно должны прояснить этот вопрос еще до начала поиска квартиры. Ведомство или центр возьмут на себя арендные расходы лишь до определенной суммы и только в случае, если будут выполнены определенные условия. Сперва вам нужно получить от них письменное подтверждение о том, что вы имеете право искать собственную квартиру. Также уточните у них, каким может быть размер арендной платы и каким условиям должна отвечать квартира. Разрешенный размер арендной платы различается в зависимости от города, вида отопления и размера самого здания. Кроме того, будущая квартира должна быть не больше и не меньше определенной площади. Большинство ведомств и учреждений, как правило, отклоняют предложения аренды на ограниченный срок, а также предложения градуированной аренды (Staffelmiete). Поэтому еще перед началом поисков обязательно узнайте, какие условия действуют в вашем случае.

Как только вы получите согласие арендодателя, попросите его выдать вам предложение аренды (Mietangebot). Данный документ должен содержать все необходимые ведомству данные о квартире, а также номер телефона арендодателя. Многие учреждения имеют соответствующие бланки, которые вы можете передать арендодателю. Попросите такой бланк у сотрудника ведомства, который отвечает за ваше дело. К нему же стоит незамедлительно прийти, как только арендодатель заполнит и передаст вам предложение аренды. Чиновник сперва проверит его и только после этого он сможет гарантировать вам и вашему арендодателю оплату аренды. С таким письменным подтверждением о том, что учреждение берет на себя расходы, вы можете смело подписывать договор аренды.

Если вы зарабатываете мало или не зарабатываете вообще, вы имеете право снять социальное жилье. Арендная плата за такие квартиры ниже, чем за остальные квартиры, поскольку они субсидируются государством. Чтобы снять такую квартиру, вы должны получить от города или муниципалитета, в котором вы живете, свидетельство о праве на социальное жилье (Wohnberechtigungsschein или WBS). Такой документ подтверждает, что размер вашего дохода находится ниже определенной границы. Его вы должны предъявить арендодателю во время просмотра квартиры. Для получения дополнительной информации см. главу «Как получить социальное жилье в Германии (WBS)?».

В так называемых «WG» (Wohngemeinschaft) вы проживаете в квартире не одни, а делите ее с другими людьми. Здесь каждый имеет только собственную комнату, а ванная и кухня используются всеми жильцами. Найти комнату в WG обычно немного проще, чем найти отдельную квартиру, поскольку в этом случае вы должны впечатлить не арендодателя, а только будущих потенциальных «сожителей». Кроме того, снять только комнату обходится намного дешевле, чем снять целую квартиру.

Если вы получаете финансовую помощью от центра трудоустройства (Jobcenter) или ведомства социального обеспечения (Sozialamt), вы должны предъявить учреждению как свой договор субаренды (Untermietvertrag), так и основной договор аренды (Hauptmietvertrag), который составлен на имя основного арендатора. Многие чиновники также просят предъявить подтверждение арендодателя о том, что основной арендатор имеет право сдавать комнаты в субаренду.

• Придите на назначенную встречу вовремя.
• Оденьтесь презентабельно.
• Ведите себя по отношению к другим заинтересованным квартирой вежливо.
• Даже если желающих будет очень много, постарайтесь поговорить с арендодателем лично и произвести на него хорошее впечатление. Спросите у него, например, где находится ближайшая школа, или выразите восхищение цветами, растущими на заднем дворе. Однако постарайтесь не затрагивать неприятные темы, например, ремонтные работы.
• Держите наготове папку со всеми необходимыми документами.

• Прежде чем подписывать договор аренды, внимательно прочитайте его. Если вы сами еще не очень хорошо владеете немецким языком, возьмите с собой человека, который прочитает договор аренды за вас и все вам перескажет.
• При передаче квартиры тщательно задокументируйте все дефекты и поломки в квартире и сфотографируйте их. В противном случае при выезде из квартиры на вас возложат всю ответственность за них.
• Как правило, сразу после подписания договора аренды вы должны внести залог за квартиру. В качестве залога арендодатель имеет право потребовать сумму, не превышающую трехмесячную арендную плату (ее можно будет разбит на три платежа). После того, как вы съедите с квартиры, арендодатель должен будет вернуть вам ваш залог (с процентами), если у него не возникнут дополнительные расходы на устранение нанесенного вами ущерба жилой площади.

• Вы должны зарегистрироваться в управлении по делам граждан (Bürgeramt) / отделе регистрации (Einwohnermeldeamt). Для получения дополнительной информации см. главу «Регистрация в Германии». В некоторых городах для этого достаточно предъявить договор аренды. В других городах нужна специальная справка от арендодателя - Wohnungsgeberbescheinigung, ею он подтверждает, что вы вселились в его квартиру.
• Как можно скорее сообщите ведомству по делам иностранцев (Ausländerbehörde) свой новый адрес. Если ваше заявление о предоставлении убежища еще находится в процессе рассмотрения, вы должны немедленно сообщить свой новый адрес и в Федеральное ведомство по делам миграции и беженцев (BAMF), чтобы не пропустить важные письма.
• Сообщите о своем новом адресе и во все остальные учреждения, с которыми вы имеете дело (центр трудоустройства (Jobcenter), ведомство социального обеспечения (Sozialamt), налогово-финансовое ведомство (Finanzamt) и др.), а также в банк, страховую компанию и т. д.
• Если вы хотите быть уверенными в том, что вы не потеряете ни одного письма, вы можете оформить в почтовом отделении Deutsche Post и в компании Pin Mail AG поручение о пересылке поступающей почты на новый адрес. Однако за это вам придется заплатить определенную сумму.
• Вы должны зарегистрировать свою квартиру у одного из поставщиков электроэнергии. Стоимость электроэнергии не включена ни в арендную плату, ни в коммунальные услуги. Для регистрации вы должны сообщить поставщику электроэнергии показания своего электросчетчика (снятые в день передачи квартиры). Для получения дополнительной информации см. главу «Жилье».
• Вы также должны будете оплачивать государственный взнос за телерадиовещание. После того как вы зарегистрируетесь по новому адресу, вы автоматически получите по почте письмо с указаниями по регистрации в службе уплаты взносов. Для получения дополнительной информации см. главу «Обязательный сбор за телерадиовещание в Германии».

Можете ли вы переехать в квартиру, зависит от вашего статуса пребывания:

• Я являюсь лицом, имеющим право на получение убежища (Asylberechtigte*r), признанным беженцем (Flüchtling) или нахожусь под субсидиарной защитой (subsidiären Schutz): вы имеете право переехать в собственную квартиру.

• Я являюсь претендентом на получение убежища: можете ли вы переехать в квартиру, будучи претендентом на получение убежища, зависит от вашей страны происхождения, продолжительности пребывания в Германии и правил, действующих в вашей федеральной земле. В целом действует правило, что претенденты на получение убежища должны прожить в центре первичного приема не менее шести недель и не более 24 месяцев. В период, когда вы обязаны жить в таком центре, вы не имеете право переехать в квартиру. Обратите внимание: если вы приехали из так называемой «безопасной страны происхождения», то в течение всего периода рассмотрения вашего заявления о предоставлении убежища и в случае отклонения вашего заявления о предоставлении убежища вы должны жить в центре первичного приема вплоть до момента пока вы не покинете страну или вас не депортируют. Для получения дополнительной информации см. главу «Безопасные страны происхождения».

• Я имею отсрочку депортации: лица с отсрочкой депортации в целом не имеют право переехать в квартиру. Официально для них предусмотрено размещение в общежитии. В некоторых случаях это даже указано в вашем документе об отсрочке депортации в качестве обязательного условия. Однако в некоторых населенных пунктах не хватает мест в общежитиях, чтобы разместить в них всех нуждающихся. В этом случае вам либо предоставляется жилье, либо вам разрешают искать собственную квартиру. Если вы обязаны жить в общежитии, вы можете попробовать подать в ведомство по делам иностранцев (Ausländerbehörde) заявление об отмене этого условия. Дополнительно вы должны будете запросить в ведомстве социального обеспечения (Sozialamt) финансовую помощь на расходы по аренде вашего жилья. Эта заявка может быть одобрена или отклонена. В целом шансы не слишком велики, если у вас нет серьезных причин, например, таких как психические или физические заболевания. Обратитесь заранее за помощью в консультационную организацию или к адвокату. Помощь вы можете, например, получить в организации «Pro Asyl». Ее сотрудники говорят на немецком и английском языках, с ними можно связаться по телефону +49 69–242 314 20 или по электронной почте [email protected].

Обратите внимание: если у вас есть работа и вы зарабатываете деньги, и при этом вы продолжаете жить в общежитии, то вам придется оплачивать и арендную плату за проживание там.

Можете ли вы переехать в другой город или населенный пункт, зависит от вашего статуса пребывания.

• Лица, имеющие право на получение убежища (Asylberechtigte), признанные беженцы (Flüchtlinge) или находящиеся под субсидиарной защитой (subsidiären Schutz) и при этом получающие социальные выплаты от ведомства социального обеспечения (Sozialamt) или центра трудоустройства (Jobcenter), как правило, должны на протяжении трех лет оставаться в федеральной земле, в которой рассматривалось их заявление о предоставлении убежища. Федеральные земли также имеют право установить дополнительные правила, например, человек должен и дальше проживать в населенном пункте, в котором он жил во время рассмотрения заявления о предоставлении убежища. Данное «распоряжение о месте жительства» (Wohnsitzzuweisung) является спорным. Если у вас есть уважительные причины, по которым вы хотите переехать в другой населенный пункт, вы можете подать в ваше ведомство по делам иностранцев (Ausländerbehörde) и в ведомство по делам иностранцев города, в котором вы хотите жить, «Antrag auf Aufhebung der Wohnsitzzuweisung» (заявление об отмене распоряжения о месте жительства) (согласно §12a, абз. 5, пункт 2c Закона о пребывании). Проконсультируйтесь по данному вопросу со специалистами. Помощь вы можете получить, например, в организации «Pro Asyl». Ее сотрудники говорят на немецком и английском языках, с ними можно связаться по телефону +49(0)69–242 314 20 или по электронной почте [email protected].

• Претенденты на получение убежища и лица с отсрочкой депортации, как правило, должны проживать в населенном пункте, в который их определили. Переехать они могут только в случае, если они не получают финансовую помощь от ведомства социального обеспечения (Sozialamt) и имеют свой доход. Для тех, кто получает такую помощь, существует очень мало возможностей получить разрешение на переезд в другой населенный пункт. Как правило, ведомство по делам иностранцев (Ausländerbehörde) может одобрить ваше заявление на переезд лишь в том случае, если вы, например, очень больны и в вашем населенном пункте нет врачей, специализирующихся на лечении вашего заболевания, либо если вы должны ухаживать за больным членом семьи в другом городе. Вам также нужно будет прикрепить к вашу заявлению соответствующие медицинские заключения. Обратитесь заранее за помощью в консультационную организацию или к адвокату. Помощь вы можете, например, получить в организации «Pro Asyl». Ее сотрудники говорят на немецком и английском языках, с ними можно связаться по телефону +49 69–242 314 20 или по электронной почте [email protected].